Jak założyć ogród zgodnie z prawem?

Wielu wydaje się, że zakładanie ogrodu nie wymaga zgłaszania tego faktu odpowiednim organom. Faktycznie, jeżeli to prosty ogródek i nic więcej, nie należy się przejmować, ponieważ na właścicielu posesji nie ciążą żadne konsekwencje prawne. Co jednak w sytuacji, kiedy jest to większy skwer z instalacjami, ogrodzeniami czy budynkami? Jak założyć ogród zgodnie z prawem, nie narażając się przy tym na żadne konsekwencje prawne?

Dlaczego projekt ogrodu jest podstawą?

W błędzie są wszyscy ci, którzy uważają, że założenie ogrodu jest szybkie i proste. Nie jest to takie oczywiste, szczególnie wówczas, kiedy to ogród o większej powierzchni, gdzie znajdzie się duża altana, a nawet oczko wodne lub staw. Jako że wymaga to pozwolenia na budowę, a przynajmniej zgłoszenia realizacji w urzędzie miasta, warto zatrudnić do tego specjalistę od projektowania posesji, który będzie też wsparciem na drodze formalnej i prawnej. Ekspert na pewno uchroni właściciela przed chaosem, ale — co ważniejsze — również przed poważnymi konsekwencjami prawnymi.

Samodzielna praca nad ogrodem to działanie krótkowzroczne i do tego trudne w realizacji. Właściciel, który nie dopełni wymogów formalnych, może zostać posądzony o samowolę budowlaną. Konsekwencje mogą być poważne, nie tylko w postaci usunięcia nielegalnego obiektu, ale i grzywny. Swoje konsekwencje ma też brak zgłoszenia realizacji do urzędu, jak i rozpoczęcie prac przed ustawowym terminem 30 dni od zgłoszenia. Wówczas to nie tylko wstrzymanie budowy, ale również konieczność przedstawienia ekspertyz i ocen technicznych wykonanych prac. Nie ulega więc wątpliwości, że pomoc architekta i specjalisty jest bezcenna. Pozwoli uniknąć kosztownych błędów, ale też konfliktów sąsiedzkich. Z profesjonalnego wsparcia powinien więc skorzystać każdy, kto nie wie, jak założyć ogród zgodnie z prawem.

Które prace ogrodowe wymagają pozwolenia na budowę?

Chcąc założyć ogród zgodnie z prawem, należy mieć na uwadze, że niektóre elementy zabudowy wymagają pozwolenia. Tyczy się to na przykład altan ogrodowych, których powierzchnia przekracza 35 mkw. Ten sam obowiązek dotyczy basenów czy oczek wodnych, jeżeli lustro wody ma powierzchnię większą niż 50 mkw. Jednocześnie, jeżeli to staw, gdzie dochodzi do wymiany wody z gruntem, konieczne może być też pozwolenie wodnoprawne. W przypadku mniejszych obiektów — altan do 35 mkw. i oczek wodnych do 50 mkw. — wystarczy zgłosić chęć realizacji prac w urzędzie.

Co warte podkreślenia, w zupełnie dowolny sposób nie można też wykonać podjazdu czy parkingu. Najważniejsze, aby inwestycja była realizowana zgodnie z wymogami dotyczącymi minimalnej i koniecznej do zachowania na działce powierzchni biologicznie czynnej, za którą uważa się wszelkie tereny zielone. Stosunek zieleni do terenu zabudowanego określa miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego, ewentualnie warunki zabudowy i zagospodarowania terenu (WZiZT). Wielu nie zdaje sobie sprawy, że nawet wykonanie bez zgłoszenia nawierzchni z kostki wokół domu może być uznane za samowolę budowlaną. Oczywiście to zagrożenie tylko teoretyczne, ponieważ w praktyce nikt tego nie pilnuje.

Jakie drzewa można sadzić w ogrodzie?

Co ciekawe, przepisy nie regulują wszystkich aspektów dotyczących sadzenia zieleni w ogrodzie. W przypadku wszelkich sporów sędziowie często korzystają z przepisów prawa dotyczących ogrodów działkowych czy prawa sąsiedzkiego. Pomagają nawet podręczniki dendrologii, które opisują i podają informacje o zasięgu korzeni drzewa, ich koronie, a nawet wywoływanych przez drzewa alergiach.

Przy drzewach ważna jest między innymi odległość od sąsiadującej działki, co ma związek z zaśmiecaniem igłami lub liśćmi, ale też zacienianiem, czy wspomnianym naruszeniem obiektów znajdujących się w pobliżu przez system korzeniowy. Jeżeli wziąć pod uwagę kodeks prawa cywilnego, liczą się wymiary dla dorosłych drzew danego gatunku. Najlepiej więc drzewa sadzić w takiej odległości od granicy działki, aby ich gałęzie nie wykraczały poza jej teren. W innym wypadku właściciel sąsiedniej posesji może żądać ich usunięcia, co przysporzy kolejnych problemów, a o czym mówi artykuł pt. ” Wycinka drzew w 2020 roku”. Sąsiad ma takie prawo z tytułu dwóch artykułów kodeksu cywilnego — Art. 144 i Art. 150.

Ogólne odległości są również podawane przy sadzeniu roślinności przy budynkach o odpowiedniej wysokości, tj.:

  • przy budynku o wysokości poniżej 7 m – odległość sadzenia powinna wynosić 4 m,
  • przy budynku o wysokości powyżej 7 m – odległość sadzenia powinna wynosić 7 m.

Oczywiście każdy gatunek drzewa i przypadek — choćby z uwagi na system korzeniowy i wielkość korony — powinien być rozpatrywany indywidualnie. Liczy się też umiejscowienie okien, tarasów czy balkonów. Ponadto drzewa nie mogą zagrażać trakcji elektrycznej i przewodom gazociągowym.

Garaż, altana, oranżeria

Wspomnieliśmy już poniekąd o dodatkowych budynkach służących zagospodarowaniu terenu, a więc parterowych altankach, oranżeriach czy garażach. Z reguły nie wymagają one uzyskania pozwolenia na budowę, bo rzadko przekraczają powierzchnię 35 mkw. i rozpiętość większą niż 4,80 m. Pamiętajmy jednak, że nie zwalnia to właściciela z obowiązku zgłoszenia budowy do urzędu. Ponadto na działce nie mogą znajdować się więcej niż dwa takie budynki na każde 500 mkw. jej powierzchni. Jednocześnie do obiektów wymagających zgłoszenia w urzędzie należą też:

  • płyty do składowania obornika;
  • szczelne zbiorniki na gnojówkę lub gnojowicę (o pojemności do 25 m3);
  • naziemne silosy na materiały sypkie (o pojemności do 30 m3 i wysokości do 4,50 m);
  • suszarnie kontenerowe (o powierzchni zabudowy do 21 mkw.).

Zgłoszenie powinno określać rodzaj, zakres, sposób i termin rozpoczęcia prac. Do zgłoszenia właściciel dołącza szkice, rysunki oraz oświadczenie o prawie do dysponowania nieruchomością na cele budowlane. Jeżeli w ciągu 30 dni starosta lub prezydent miasta nie wniosą sprzeciwu, można przystąpić do realizacji inwestycji.

W praktyce więc, na działkach prywatnych bez żadnych formalności ulokować można jedynie:

  • obiekty małej architektury ogrodowej (np. posągi, wodotryski, tzw. skalniki, grille murowane);
  • obiekty służące rekreacji (np. piaskownice, huśtawki, drabinki);
  • obiekty kultu religijnego (kapliczki);
  • obiekty służące utrzymaniu porządku (śmietniki — co najmniej 10 m od okien i przynajmniej 3 m od granicy z sąsiednią działką);
  • wiaty garażowe (o powierzchni zabudowy do 50 mkw.; maksymalnie dwie na każde 1000 mkw. powierzchni działki);
  • miejsca postojowe dla samochodów osobowych do 10 stanowisk włącznie.

Jak stworzyć oczko wodne w ogrodzie zgodnie z prawem?

Ogrody aranżowane w stylu angielskim, rustykalnym czy romantycznym muszą mieć oczko wodne, stanowiące ich ozdobę, poprawiające samopoczucie i klimat otoczenia, ale też mające pozytywny wpływ na sąsiadujące z nim rośliny. Jak zostało wspomniane, oczko wodne o powierzchni do 50 mkw. — tak wymurowane, jak i wyłożone specjalną folią — nie wymaga pozwolenia na budowę. Wystarczy zgłosić jego budowę w urzędzie, dołączając opis oczka, termin jego realizacji oraz oświadczenie o prawie do dysponowania nieruchomością na cele budowlane. Również w tym przypadku do rozpoczęcia prac przystąpić można w ciągu 30 dni od zgłoszenia, o ile nie zakwestionował tego prezydent czy starosta.

Instalacje — elektryczna i nawadniająca

Tylko fachowiec z odpowiednimi uprawnieniami wykonać może instalację elektryczną, najlepiej układając przewody pod ziemią w rowach o głębokości 1 m i na 10-centymetrowej podsypce z piasku. Dzięki temu trasa kabli nie będzie kolidowała z innymi instalacjami: wodociągową, gazową i kanalizacyjną. Kable, które specjalista ułoży w rurach osłonowych, zasilą lampy, ale też pompy w studni i oczku wodnym, a nawet napęd bramy wjazdowej.

Osobiście wykonać można instalację nawadniającą. Mimo iż przepisy nie nakładają takiego obowiązku, również w tym przypadku warto posłużyć się wsparciem ekspertów, którzy zwrócą uwagę na parametry źródła wody, a w tym wydajność, ciśnienie i zawartość związków żelaza — oczywiście — biorąc pod uwagę rodzaj gleby i roślinność ogrodu. Standardowo instalacja wodna składa się z kilku elementów:

  • czujnika deszczu,
  • sterownika,
  • rur,
  • zraszaczy (wynurzane, mikrozraszacze),
  • linii kroplujących (opcjonalnie).

Niekiedy konieczna jest studnia. Wówczas obowiązkowe są też pompa i filtr do odżelazienia wody.

Ogrodzenie

Wielu z pewnością nie zdaje sobie sprawy, że zgłoszenia wymaga nawet budowa ogrodzenia, kiedy jest ono wznoszone od strony dróg, ulic, torów kolejowych, miejsc publicznych bądź jego wysokość przekracza 2,2 m. Do zgłoszenia dodaje się rodzaj, zakres, sposób wykonywania i termin rozpoczęcia robót. Tak jak w innych przypadkach, prace można rozpocząć po 30 dniach od zgłoszenia, jeżeli nie zostało ono zakwestionowane przez starostę bądź prezydenta.

Ponadto — zgodnie z obowiązującymi przepisami — płoty o wysokości do 1,8 m nie mogą mieć ostrych zwieńczeń. Ustawowo określono też minimalną szerokość furtki (90 cm) i bramy (240 cm). W obu przypadkach ich skrzydła muszą otwierać się do wewnątrz posesji.

A może ogród zimowy?

Na popularności zyskują dziś też ogrody zimowe. Również w tym przypadku nie obędzie się bez wizyty w urzędzie. Podobnie jak przy altanach i wiatach, budowa ogrodu o powierzchni do 35 mkw. wymaga jedynie zgłoszenia. Nie ma tu znaczenia, czy jest to samodzielna budowa, zabudowa już istniejącego tarasu czy obiekt dobudowywany do budynku.

W zgłoszeniu właściciel musi opisać rodzaj inwestycji oraz charakter, sposób i czas rozpoczęcia prac. Do zgłoszenia dołącza też odpowiednie szkice lub rysunki, a także prawo własności do nieruchomości. Do budowy ogrodu zimowego można przystąpić po 30 dniach od zgłoszenia, jeżeli nie zostało ono zakwestionowane.

Widać w związku z tym wyraźnie, że nawet przy tworzeniu ogrodu można wielokrotnie złamać prawo. Przynajmniej wówczas, kiedy to ogród o większej powierzchni, na którym znajdą się dodatkowe obiekty, choć problematyczne — zwłaszcza w przyszłości — może być nawet posadzenie drzew w nieodpowiednim miejscu. Z uwagi na kary i grzywny lepiej zrobić to zgodnie z prawem.

Leave a Reply

Your email address will not be published. Required fields are marked *